방배삼호아파트. /사진=김창성 기자
방배삼호아파트. /사진=김창성 기자
서울 서초구 방배삼호아파트가 정부의 안전진단 강화 조치 이후 최초로 안전진단을 통과한 단지에 등극했다. 방배삼호는 안전진단 종합평가 결과 총 47.21점을 받으며 D등급(조건부 재건축) 범위 내에 포함됐다.
13일 한국건설기술연구원에 따르면 지난달 28일 소위원회를 개최해 방배삼호아파트의 적정성 검토결과를 D등급으로 최종 확정했으며 이를 관할기관에 통보했다.

이로써 방배삼호는 재건축을 위한 첫 관문을 통과했다.


업계에서는 방배삼호의 안전진단 통과 요인을 크게 세 가지로 본다. 첫째로 건축물 노후도 충족이다. 방배삼호는 단지별로 1975~76년도에 준공돼 만 43~44년이 된 건물로 법인세법에서 규정한 건물 잔존가치의 척도인 기준 내용연수 평균 40년을 이미 초과한 상태다. 현재 서울시 도시 및 주거환경정비 조례상 안전진단 실시 가능 공동주택 연한이 30년임을 볼 때 노후도를 짐작할 수 있다.

안전진단의 세부내용을 살펴보면 주차난이 심각하고 동절기 소화전 동파사고 반복으로 소화전이 퇴수 조치된 상태라 동절기 화재 시 소방활동이 용이하지 않은 문제점이 있었다. 여기에 노약자에 대한 생활환경이 취약했으며 라디에이터 방식인 거실 난방의 열효율이 극히 저하되는 문제점도 지적됐다.

다음으로 1988년 내진설계 기준이 제정되기 전 준공돼 지진에 대한 내하력이 취약했으며 계단 난간 등이 부식돼 계단철근이 노출되는 등 안전사고에 취약한 점도 감안됐다. 기계실 등의 입구가 하늘을 보고 있어 폭우 시 단지 내 공동구 등 지중구조물이 침수 가능한 구조였으며 최상층의 천정 마감재에서 발암물질인 백석면이 검출되기도 했다.


또 층간 소음 및 구조안전이 취약함에도 개선조치가 사실상 불가능하다는 점 역시 고려됐다.

이에 최종 성능 점수상으로는 조건부재건축 결과를 보였지만 실상은 시급을 다퉈 해결할 안전 관련 문제가 산재하고 있어 이를 해결할 방안은 재건축이 유일하다는 점이 반영됐다.

안전진단 비용의 원활한 확보도 긍정적으로 작용했다. 토지등 소유자 10분1 이상의 동의를 얻어 입안권자에게 안전진단을 요청하는 경우 입안권자는 현지조사를 통해 안전진단 실시여부를 결정하게 된다.

또 그 비용은 통상 요청자에게 예치금 형태로 납부토록 한다. 현재 재건축 추진을 위해 안전진단 비용을 모금하는 단지들이 많은 것도 그 이유다. 방배삼호의 경우 신탁계약과 업무협약을 체결한 한국토지신탁이 사업시행자로 지정된 이후 정산하는 조건으로 그 비용을 예치한 것으로 알려졌다.