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| 서울 홍대 상권. /사진=김창성 기자 |
상가는 주택시장의 대체 투자처라는 인식이 강하다. 게다가 정부의 주택시장 규제 강화로 최근에 이 같은 인식은 더 짙어졌다. 하지만 새 먹거리로 상가 투자를 생각하는 이들이 무작정 덤볐다간 큰 코를 다친다. 상가투자에도 법칙이 있어서다.
◆대체투자 넘어선 ‘캐시카우’
고령화시대에 접어들면서 ‘안정적 월세 욕구’에 대한 수요가 늘자 유망 상권과 상가를 중심으로 투자자들의 발길이 옮겨지는 분위기다.
특히 공항, 업무시설, 산엄단지 등 배후수요가 든든한 상권에 들어선 상가의 경우 대체 투자처를 넘어 확실한 ‘캐시카우’로 자리매김 할 가능성이 높다. 공항이나 산단. 기업 등을 품은 상가는 풍부한 유동인구 유입으로 지속적인 수익 창출을 기대할 수 있기 때문.
단순히 유동인구를 확보한 상가나 일반적인 아파트 밀집 지역 내 상가와 다르게 소비력이 좋은 기업 근로자를 주 수요층으로 갖출 경우 활성화가 수월하고 공실에 대한 부담도 낮출 수 있어 투자자의 선호도 역시 높다.
실제 분양 현장에서도 검증된 배후수요를 갖춘 상가들이 조기 완판됐다.
실제로 세계 최대 규모의 삼성전자 반도체단지가 들어선 평택 고덕국제신도시에서 지난해 11월 분양한 ‘고덕헤리움 비즈타워’ 1·2차의 경우 순식간에 완판되며 풍부한 배후수요의 가치를 입증했다.
동탄2신도시에서 지난해 11월 입점을 시작한 ‘동탄역 카림애비뉴 2차’ 상가 역시 대부분 입주를 끝냈고 같은해 8월 공급된 ‘동탄역 유림노르웨이숲’의 상업시설도 평균 청약 경쟁률이 22대1에 달할 만큼 관심이 높았다.
이 두곳은 모두 동탄테크노밸리, 삼성전자 화성·기흥 캠퍼스, 수원디지털시티 등 대규모 배후 산업단지를 품었다.
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| 서울시내 한 텅빈 지하철역 상가. /사진=김창성 기자 |
최근 상가 공급이 활발해지면서 시장의 관심이 높아졌지만 고강도 정부 규제로 경직된 주택시장 못지않게 상가도 실물 경기 불안, 대출 규제, 폐업률 증가 등 위협 요소는 가득하다. 따라서 투자에 앞서 꼼꼼한 주의사항이 요구된다.
우선 상가는 주거와 달리 공식화된 투자법이 없다. 또 시장 변수도 많아 무턱대고 투자했다간 큰 경제적 손해를 볼 수 있다. 초보 투자자의 경우 막무가내 식 투자를 지양하고 시장 이해도부터 정립하는 것이 중요한 이유다.
‘역세권’에 대한 맹신도 금물이다. 역세권이라 해도 각 출구마다 상권 색깔이 다르고 소비 인구의 연령대, 유입량도 달라 이를 고려하지 않은 채 역세권 하나만 믿고 덜컥 투자 했다간 낭패를 볼 수 있다.
역세권 주변의 대학교, 주거지, 업무시설 등 배후수요 구성에 따라 시간대 별, 계절 별 유동인구와 매출에 큰 차이가 날 수 있는 점도 고려해야 한다. 배후수요는 투자성공의 절대적인 요건이 아니라 참고사항이기 때문이다.
업계 관계자는 “세종시 상가 공실은 수요가 공무원으로 한정적이고 이들이 주말이면 모두 빠져나가는 데 원인이 있다”며 “상가 투자를 계획 중이라면 공항·업무시설·산단 등 배후수요뿐만 아니라 연령대, 시간대·월별 유동인구 등에 대한 다양한 분석도 필수”라고 조언했다.
