"공모형 리츠 투자 전 OO는 알아두자"

저금리 기조 확대로 부동산 리츠(REITs)시장이 새로운 투자처로 주목받고 있다. 최근 롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)가 수요예측에 성공하면서 공모리츠 시장에 대한 관심이 커지는 가운데 증권가에서는 '입지'와 '임차인 확보'를 살펴볼 필요가 있다고 강조한다.
금융투자업계에 따르면 국내 최대 규모 리츠 상장 공모 금액 4299억원, 자산 규모 1조5000억원에 달하는 롯데리츠가 이달 말 코스피 상장한다. 전체 공모 물량의 65%인 5588만9888주에 대해 수요예측을 진행, 총 969개 기관이 참여해 358.06대 1의 경쟁률을 기록했다.

리츠란 주식발행을 통해 다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 상품에 투자한 뒤 발생한 이익을 되돌려주는 투자회사다.


한국투자증권에 따르면 투자자 입장에서는 우선적으로 살펴볼 요소는 리츠가 편입한 부동산 입지와 임차인 확보다. 입지는 부동산 가치를 경정하는 가장 중요한 요인이기에 좋은 입지에 위치한 부동산은 향후 임대료 인상 가능성이 높아 임대 수익이 높아질 수 있다.

지난해 상장한 신한알파리츠는 편입자산 입지의 중요성을 가장 잘 보여주는 사례라고 할 수 있다. 이들이 보유한 자산은 판교와 용산에 위치한 2개의 오피스다.

취득가 기준으로 비중이 더 높은 부동산은 판교역 인근에 위치한 '크래프톤타워'로 매입금액 기준 전체 자산의 76%를 차지한다. 한국감정원 통계에 따르면 올해 2분기 경기도 성남시 분당구 지역의 오피스 공실률은 3.2%로 조사대상지역 가운데 가장 낮은 수준의 공실률을 기록했다.


또한 1호선 남영역과 4호선 숙대입구역 인근에 위치한 '용산 더프라임'은 전체 자산의 24%를 차지한다. 용산권역은 국내 오피스 시장 4대 권역인 중심업무지구·강남업무지구·여의도업무지구·분당업무지구에는 속하지 않지만 2014년 이후 꾸준한 투자수익률을 보이고 있다. 나아가 향후 미군기지 이전과 서울역-용산역 철도 지하화 등 개발 사업이 추진됨에 따라 부동산 가치가 상승할 것으로 전망되는 상황이다.

입지 외에도 안정적인 임차인 확보도 중요하다. 아무리 부동산이 좋은 위치에 입지하더라도 원하는 임차인을 구하지 못하면 임대 수익을 발생시킬 수 없다. 지난해 6월에 상장된 이리츠코크렙과 이달 말 상장을 앞둔 롯데리츠는 각각 인래드리테일과 롯데쇼핑리라는 책임임차인이 100% 임대하는 구조로 구성돼 있다.

김치호 한국투자증권 애널리스트는 "이들의 경우 안정적인 임대수입을 얻을 수 있다는 공통점을 가지고 있다"면서 "장기계약을 통해 임대수입의 안정석을 확보할 경우 결과적으로 투자자에게 안정적인 배당수익률로 돌아온다는 점에서 투자포인트가 될 수 있다"고 밝혔다.