9억 초과주택 대출한도 축소… 초강력 규제 'DSR' 뭐길래

/사진=머니S

정부의 12·16 부동산 대책에 따라 23일부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택을 구매할 때 금융회사로부터 받을 수 있는 대출 한도가 대폭 줄어든다. 기존에는 집값에 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용했으나 이제는 9억원까지 40%, 9억원 초과 금액에는 20%를 적용하기 때문이다. 
가령 주택담보대출이 가능한 시가 14억원 아파트의 대출 한도는 기존 5억6000만원(14억원×40%)이었지만, 4억6000만원(9억원×40%+5억원×20%)으로 대출 한도가 낮아진다. 개인뿐 아니라 법인, 임대사업자 등 모든 차주가 대상이다.

총부채원리금상환비율(DSR)도 강화한다. DSR은 가계의 모든 대출원리금 상환 금액을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 현재 각 은행은 새로 취급한 대출의 평균 DSR을 40% 수준으로 관리하고 있다.


개별 대출의 DSR이 40%를 넘어도 전체 평균만 맞춘다면 대출 취급이 가능했다. 그러나 이날부터 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 넘는 주택의 담보대출에서 대출 차주별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다. 소득 대비 원리금 상환 규제가 깐깐해지는 셈이다.

신용대출 등 별도의 대출이 있다면 주탁담보대출로 받을 수 있는 금액도 더 줄어든다. 연봉 1억원인 직장인이 기존에 1억5000만원의 신용대출이 있다면, 주택담보대출로 빌릴 수 있는 금액도 최대 3억2000만원(30년 만기. 원금분할상환. 연 3% 금리로 가정) 가량으로 줄어든다.

이자를 포함해 연간 갚아야 하는 원리금의 총액이 연 소득인 1억원의 40%인 4000만원을 넘을 수 없기 때문이다. DSR이 강화되면 소득이 일정하지 않은 자영업자나 고령층, 연소득이 낮은 계층은 타격이 더 클 수밖에 없다.


사업자대출 문턱도 좁아진다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자의 경우 투기지역뿐 아니라 투기과열지구에서도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다. 주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)도 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 높아진다. 기존엔 임대소득이 이자 비용의 1.25배면 됐지만 이제는 1.5배로 올라야 한다는 뜻이다.