[법률S토리] 주택임대소득 신고 시 절세 꿀팁

최근 국세청은 주택임대소득과 관련한 사업자등록 및 사업장 현황신고 안내를 했고 이후 5월 종합소득세 신고기한을 앞두고 우편과 홈택스 등을 통해 신고 안내문을 발송할 예정이다.
우선 주택임대소득의 과세요건부터 알아보자. 월세의 경우 2주택자부터 과세되나 1주택자도 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택 및 국외소재 주택인 경우 과세된다. 3주택 이상 보유자는 간주임대료를 과세한다. 단, 주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가는 2억원 이하인 소형주택은 2021년까지 간주임대료 과세대상 주택에서 제외된다.

주택임대소득 과세방법으로는 분리과세와 종합과세가 있다. 월세와 간주임대료를 합산한 금액이 연 2000만원 이하인 주택 임대소득에 대해서는 다른 종합과세대상 소득과 합산해서 신고하는 방법과 주택 임대소득에 대해 14%의 세율을 적용해서 분리과세 신고하는 방법 중 선택해서 신고할 수 있다. 주택임대소득이 연 2000만원을 초과하는 임대사업자는 다른 종합과세대상 소득과 합산해서 신고해야 한다.


분리과세를 선택해서 신고할 경우 세무서와 시·군·구청에 주택임대업을 모두 등록하면 필요경비율(60%)과 기본공제(400만원) 등에 대한 혜택을 받을 수 있다. 입대사업자 등록을 하지 않을 경우(50%, 200만원)보다 혜택이 크니 장·단점을 면밀히 검토한 후 최대한 활용하는 게 좋다.

주택임대소득이 연 2000만원 이하면 분리과세와 종합과세 중 하나를 선택해야 한다. 종합과세는 주택임대소득과 그 외의 소득을 합쳐 6~42%의 누진세율이 적용된다. 분리과세의 경우 주택임대소득에 14%의 단일세율이, 종합과세대상인 다른 소득에는 6~42%의 누진세율이 적용된다.

대부분의 임대사업자들은 대개 분리과세가 유리하다고 생각한다. 하지만 임대소득 이외에 근로소득, 사업소득 등의 다른 종합과세 합산대상 소득이 없거나 크지 않다면, 경우에 따라 분리과세보다 종합과세를 선택하는 편이 유리할 수도 있다.


이를테면 종합소득에 합산되는 임대소득 과세표준이 연 1200만원 이하고 종합과세되는 다른 소득이 하나도 없다면 종합과세될 때의 소득세율은 6%로 분리과세(14%)로 할 때보다 더 낮은 세율이 적용돼 종합과세방식이 더 유리해지는 것이다.

따라서 임대사업자들은 본인에게 해당되는 소득구간부터 파악해야 한다. 주택임대소득으로 예상되는 추가 세부담을 분석해 임대등록 여부, 분리과세 선택 등 이에 따른 절세전략을 세울 필요가 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제634호(2020년 3월3일~9일)에 실린 기사입니다