준공 20년 넘은 노후 아파트, 깡통전세 위험 더 높다

전세보증금이 매매가보다 높은 이른바 '깡통전세'가 준공(입주) 21~30년차 구축 아파트에 몰려 있는 것으로 나타났다. 깡통전세는 임대차계약 만기 이후에 집주인이 신규 세입자를 구하지 못하거나 전세 시세가 하락하면 보증금 미반환 위험이 크다.

7일 부동산R114가 지난달 말 기준 수도권 아파트 337만684가구를 분석한 결과 '매매가 대비 전세가 비율'(전세가율)이 80%를 넘는 아파트는 12만6278가구(3.7%)로 조사됐다.


연식 구간별로 살펴보면 입주 21년에서 30년 된 아파트의 깡통전세 비율은 59.6%로 가장 많았다. 통상 전셋값이 매매가의 80%를 초과할 때 깡통전세 위험이 있는 것으로 본다.

이어 ▲11~20년 27.3% ▲6~10년 7.7% ▲5년 이하 신축 0.9%로 나타났다. 연식이 오래될수록 깡통전세 위험이 높은 것으로 풀이된다.

다만 30년 초과 아파트의 경우 구축임에도 전세가율 80% 초과 비중은 4.7%로 낮은 것으로 나타났다. 이는 재건축 기대로 매매가가 높아져 매매와 전셋값 차이가 큰 단지가 상당수 포함된 영향으로 해석된다. 실제 시세 조사 대상인 30년 초과 아파트 총 59만8007가구 가운데 재건축이 진행 중인 아파트는 20만145가구로 33.5%를 차지했다. 모두 전세가율이 80%를 밑돌았다.

지역별로 전세가율 80% 초과 비중은 ▲인천 6.1%(46만1790가구 중 2만8217가구) ▲경기 5.5%(172만6393가구 중 9만5558가구) ▲서울 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순으로 조사됐다.


부동산R114 관계자는 "아파트는 빌라와 단독주택 등에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 전세가율이 높은 일부 지역과 단지를 중심으로 깡통전세 주의가 요구된다"며 "집값 호황기에 큰 폭으로 가격이 오른 후 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 우려가 있다"고 말했다.