토허구역 실거주 유예 내년말로 연장…세입자 갱신 허용

정부가 토지거래허가구역(토허구역) 안에 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 유예 신청기한을 내년 말까지 연장한다. 지난 5월12일 실거주 유예 조치를 내놓은 지 4개월 만의 추가 보완책이다. 임대차 갱신계약도 유예 대상에 포함시켰다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령' 개정안을 입법 예고한다고 17일 밝혔다. 개정안은 다음달 1일부터 시행되고 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 대해 적용한다.

정부는 지난 5월12일 토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 무주택 실수요자가 매수할 경우 임대차계약이 끝날 때까지 실거주를 유예할 수 있도록 했다.

매수자의 실거주 의무가 유예된 기간은 올해 12월31일까지였으나 이번 개정안으로 내년 12월31일까지 1년 더 연장된다. 허가를 받은 뒤에는 기존과 마찬가지로 4개월 이내 주택을 취득해 등기를 마쳐야 한다.

또 조정대상지역 매입임대아파트의 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발 사업으로 조합원 지위 양도가 제한돼 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀릴 경우 실거주 유예 신청기간도 함께 조정된다.

실거주 유예 대상도 넓어진다. 기존에는 주택에 거주 중인 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주를 미룰 수 있었지만, 앞으로는 갱신계약까지 포함한다. 갱신계약은 1회에 한해 최대 2년까지 인정한다. 이에 따라 10월1일부터 최대 3년 3개월 동안 입주가 유예된다. 실거주 유예 신청 기간 15개월에 임대차 갱신계약 기간 최대 24개월을 더한 기간으로 2029년까지는 입주해야 한다.

조정대상지역의 매입임대아파트는 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 세제 혜택 적용 기간이 조정될 경우 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞춰 조정된다. 매입임대아파트의 세제 혜택 적용 시점이 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 늦춰지면 해당 시점부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있다.

매수자 요건과 거주 의무는 기존과 동일하게 유지한다. 매수자는 올해 5월12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하고 주택에 입주한 뒤 2년간 거주해야 한다.

김이탁 국토부 제1차관은 "이번 조치는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것"이라며 "무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지해 실수요 중심으로 거래가 이뤄질 수 있도록 하면서 투기적 수요는 철저히 차단할 것"이라고 말했다.

한편 더불어민주당은 지난 15일 원내대책회의에서 토허제 실거주 유예 연장을 정부에 제안했다. 당시 권칠승 민주당 정책위의장은 실거주 유예를 올해 말까지만 신청할 수 있어 세제 개편 이후 내년에 주택을 매도하려는 경우 적용받기 어렵고 임대차 갱신계약도 인정하지 않아 임차인의 주거 안정에 영향을 줄 수 있다는 지적이다.

여당이 토허제 내 실거주 의무 유예를 요청한 지 이틀 만에 정부가 보안 대책을 내놓으면서 임대차 시장의 불안이 잠재워질지 관심이 쏠린다. 민주당 주택시장 안정화 태스크포스(TF)는 조정대상지역 내 등록임대사업자의 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대 폐지를 수정하는 규제 완화를 검토하고 있다.