토허제 실거주 유예 연장…"누더기 땜질 말고 제도 자체 손 봐야"

정부가 올해 말 종료키로 했던 토지거래허가구역 내 거주 의무 유예를 1년 연장한다. 거주하지 않는 주택을 매수하거나 보유하는 갭투자를 차단했던 조치가 해당 주택에 거주하는 세입자의 퇴거를 부추기는 사태로 번지면서 무주택자 주거 안정을 다시 회복하기 위한 조치다.

17일 국토교통부는 토지거래허가구역 내 거주 유예 특례의 신청 기한을 2026년 12월31일에서 2027년 12월31일까지 연장한다고 밝혔다. 해당 부동산거래신고법 시행령 개정안은 18일부터 입법예고를 거쳐 다음달 1일부터 시행한다. 시행일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 적용된다.

정부는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 일부 경기도를 토지거래허가구역으로 지정해, 주택 매수자가 4개월 내 입주하고 2년간 거주하도록 의무를 부과했다. 하지만 세입자가 거주하는 주택의 매도가 어려워지자 지난 5월12일 거주 유예 대상을 임대 중인 주택 전체로 확대했다.

정부는 거주 유예 신청을 올해 말까지만 받겠다며 '한시적 운영'이라고 밝혔다가 4개월 만에 다시 1년 더 유예 연장 결정을 내렸다. 지난 5월 도입한 토지거래허가제 유예 제도를 넉 달 만에 다시 확대하는 만큼 거주 원칙과 정책의 예측 가능성을 높이기 위해 제도를 점검할 필요가 있다는 지적이 나온다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "전세 낀 주택의 매입을 갭투자로 보고 차단하는 토지거래허가구역 제도는 세입자가 시장에서 밀려나고 전셋값이 오르는 부작용을 낳고 있다"며 "거주 유예를 미뤄주기보다 토지거래허가제 구역을 덜어내는 단계적 규제 도입을 검토해야 한다"고 말했다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 전세 매물은 2만259건으로 1년 전보다 12.0% 줄었다. 공급 부족과 맞물려 임대료 상승세도 가팔라지고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~8월 서울 전세가격지수 상승률은 7.36%에 달한다.

거주 유예 기간도 확대된다. 지금은 거주 유예를 적용받아도 기존 임대차 계약이 끝나면 매수자가 입주해야 하지만 세입자와 갱신계약을 체결하고 해당 계약이 내년 말까지 시작되면 갱신계약 1회(최대 2년)까지 추가로 입주를 미룰 수 있다.

유예 신청기간과 갱신계약 기간을 합해 최장 3년3개월로, 입주 시점을 2029년 말까지 미룰 수 있다. 기존 세입자가 계약을 한 차례 갱신해도 계약이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있다. 다만 매수자는 지난 5월12일부터 계속 무주택 상태여야 하고, 입주 후 2년간 거주해야 하는 조건은 같다.

국토부 관계자는 "다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 제고 안정에 기여할 것"이라고 말했다.

전문가들은 부동산 세제개편안 발표 후 매물 잠김이 현상이 두드러진 가운데 세입자가 있는 주택의 거래가 살아나는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "다주택자 매물이 토지거래허가구역으로 거래가 막히면서 갱신계약을 인정해 세입자가 사는 집이 거래되면 임대 물량으로 남을 수 있다"면서 "전세 물량을 늘리는 대책보다 매매와 임대차 간 충돌을 완화하는 제도 보완책으로 보인다"고 말했다.