토허제 실거주 유예 연장…"누더기 땜질 말고 제도 자체 손봐야"

정부가 올해 말 종료키로 했던 토지거래허가구역 내 거주 의무 유예 기간을 1년 연장한다. 거주하지 않는 주택을 매수하거나 보유하는 갭투자를 차단하기 위해 시행했던 조치가 해당 주택에 거주하는 세입자의 퇴거를 부추기는 사태로 번지면서 무주택자의 주거 안정을 다시 회복하기 위한 조치다.

17일 국토교통부는 토지거래허가구역 내 거주 유예 특례의 신청 기한을 2026년 12월31일에서 2027년 12월31일까지 연장한다고 밝혔다. 해당 부동산거래신고법 시행령 개정안은 18일부터 입법예고를 거쳐 다음달 1일 시행한다. 시행일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 적용된다.

정부는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 일부를 토지거래허가구역으로 지정해, 주택 매수자가 4개월 내 입주하고 2년간 거주하도록 했다. 하지만 세입자가 거주하는 주택의 매도가 어려워지고 세입자들의 연쇄 이동이 일어나며 지난 5월12일 거주 유예 대상을 임대 중인 주택 전체로 확대했다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울의 전세 매물은 2만259건으로 1년 전보다 12.0% 줄었다. 공급 부족과 맞물려 임대료 상승세도 가팔라지고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~8월 서울 전세가격지수 상승률은 7.36%에 달한다.

정부는 거주 유예 신청을 올해 말까지만 받겠다며 '한시적 운영'이라고 했다가 4개월 만에 다시 1년 추가 유예 연장을 결정했다. 지난 5월 도입한 토지거래허가제 유예 제도를 넉 달 만에 다시 확대하며 정책의 원칙과 예측 가능성을 높이기 위해 제도를 점검할 필요가 있다는 지적이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가제도의 본래 취지는 투기성 갭투자를 막는 것인데, 정책의 잦은 수정과 보완으로 매도자와 세입자 둘 다 불안을 느끼고 있어 정합성을 점검할 필요가 있다"고 지적했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수도 "전세 낀 주택의 매입을 갭투자로 보고 차단하는 토지거래허가구역 제도는 세입자가 시장에서 밀려나고 전셋값이 오르는 부작용을 낳고 있다"며 "거주 유예를 미뤄주기보다 토지거래허가제 구역을 덜어내는 단계적 정책 수정을 검토해야 한다"고 말했다.

거주 유예 기간도 확대된다. 지금은 거주 유예를 적용받아도 기존 임대차계약이 끝나면 매수자가 입주해야 하지만 세입자와 갱신계약을 체결하고 해당 계약이 내년 말까지 시작되면 갱신계약 1회(최대 2년)까지 추가로 입주를 미룰 수 있다.

유예 신청기간과 갱신 계약기간을 합해 최장 3년3개월로, 입주 시점을 2029년 말까지 미룰 수 있다. 기존 세입자가 계약을 한 차례 갱신해도 계약이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있다. 다만 매수자는 지난 5월12일부터 계속 무주택 상태여야 하고, 입주 후 2년간 거주해야 하는 조건은 같다.

국토부 관계자는 "다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택의 단계적 폐지 등 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 제고할 것"이라고 설명했다.

부동산 전문가들은 정부의 토지거래허가 규제에 이어 세제개편안 발표 후 매물 잠김 현상이 두드러진 가운데 세입자가 거주하는 주택의 매매 거래가 회복될 것으로 내다봤다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "토지거래허가구역으로 거래가 막힌 것이 해소됨에 따라 임대 물량이 유지될 수 있을 것이라고 예상된다"면서 "정부의 이번 대책은 전세 물량을 늘리지 않아도 매매와 임대차 간 충돌을 완화하는 제도 보완책으로 보인다"고 말했다.