"41% 반대해도 재개발 강행"…효창동 주민들, 행정소송 제기

재개발 예정구역의 토지 등 소유자가 50%만 동의해도 사업 추진이 가능해지면서, 반대 주민들이 소송 등 법적 대응으로 맞서는 사태가 벌어졌다. 서울 용산구 '효창공원앞역 역세권 도시정비형 재개발정비사업'의 소유자 일부는 최근 용산구청과 서울시, 조합설립 추진위원회를 상대로 정비구역 지정 무효·취소를 구하는 행정소송을 제기했다.

서울시 정비사업 정보몽땅 공시에 따르면 효창역세권 재개발 추진위는 올해 4월 정비구역 지정에 이어 소유자 50.06%의 동의를 확보했다. 서울시는 도시 및 주거환경정비 조례를 개정해 지난해부터 재개발구역 소유자가 정비계획 입안을 제출할 때 필요한 동의율을 60%에서 50%로 완화했다. 재개발 지정 요건인 노후·불량건축물 비율도 기존 66.7% 이상에서 60.0%로 낮췄다. 오래된 건축물 비율이 더 낮고 동의자 수가 더 적어도 재개발을 추진할 수 있도록 한 것이다.

사업을 더 빠르게 추진할 수 있게는 됐지만 반대 주민들의 목소리가 커지는 요소가 됐다. 반대 주민들은 용산구청이 공개한 사업구역 내 노후·불량건축물 비율 60.3%, 준공 30년 이상 경과 건축물 비율 57.1%보다 실제 노후도가 낮다고 주장했다. 재개발에 반대하는 비상대책위원회는 건축물대장을 자체 조사한 결과 노후도가 59.0%라고 밝혔다.

건물 연식이 노후·불량 건축물 여부를 결정하는 것은 아니기 때문에 노후도 비율은 재개발의 분쟁 요소이다. 철근콘크리트 등 구조를 비롯해 건축물 용도·층수, 신축·리모델링과 무허가 여부 등 세부 조건을 반영해 노후도를 산정한다. 예를 들어 철근콘크리트 건물의 경우 일반적으로 준공 30년이 지나면 노후건축물로 분류되지만, 단독주택과 빌라는 20년이 기준이다. 신축 건물이나 무허가 등은 노후도 산정에서 제외하는 경우도 있어 비율이 바뀌는 요인이 된다.

재개발에 반대하는 주민 A씨는 "용산에는 도로 폭이 좁아서 소방차 진입이 어려운 동네들이 있지만 효창동의 경우 신축 비율이 높고 정비가 잘 되어 있어 반대 의견이 많이 있다. 재개발 후 정착률은 통상 20%대로 낮아서 자산가치 상승만을 바라고 동의하기에는 리스크가 크다"고 말했다. 다른 주민 B씨도 "재개발 이익이나 손실의 문제보다 오래 거주해 온 사람들이 원하지 않는 이주를 강요받는 주거권 침해가 가장 큰 반대 이유"라고 말했다.

이에 대해 추진위 관계자는 "재개발에 반대하는 주민들의 의견을 존중한다. 그러나 법적 동의율과 노후도 조건이 성립했기 때문에 용산구와 서울시가 정비구역 지정을 결정한 것"이라고 밝혔다. 용산구청도 법과 절차에 따라 처분하겠다고 밝혔다.

지하철 5호선 공덕역과 6호선 효창공원앞역에 위치한 효창역세권 재개발은 최고 40층 아파트 3000여가구를 조성하는 사업이다. 공공임대주택 1193가구를 포함한다. 현재 사업구역 내 기존 건축물은 310동(존치 2동)이고 세대 수는 1625세대다. 재개발 사업은 △정비구역 지정 △추진위 설립 △조합 설립 △사업시행계획 인가 △관리처분계획 인가 △이주·철거 △착공·일반분양 △입주 등 순서로 진행된다. 서울시는 조합 설립 이후 착공까지 평균 기간을 기존 8.5년에서 6년 이내로 줄이겠다고 밝혔다.

아파트 분양가 상승으로 내 집 마련의 문턱이 높아지며 빌라 밀집 지역의 재개발 투자가 증가하고 있지만 효창역세권 사례처럼 분쟁으로 사업이 지연되는 경우 분담금 리스크도 커진다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 상반기 서울 빌라 매매 거래량은 2만2055건으로 전년 동기(1만7230건) 대비 28.0% 늘었다. 한국부동산원 조사에서 지난 9월 빌라 가격 상승률은 1.03%를 기록해 아파트 상승률보다 높았다. 전년 동월 대비로는 10.35%에 달해 물가 상승률의 세 배를 넘었다.

서울시 고시에 따르면 효창역세권 예비조합원의 분양가 추정액은 전용 84㎡ 16억9604만원, 전용 114㎡ 20억6468만원이다. 인근의 준공 25년차 A아파트의 전용 84㎡는 올해 실거래가 15억9000만원을 기록했다. 재개발 주택의 감정평가액은 실거래가의 50~70% 수준인데, 이는 재개발 기대로 시세가 올라도 감정평가에는 반영되지 않기 때문이다. 조합원이 새 아파트를 분양받기 위해 내야 하는 추가분담금은 단순 계산 시 최대 8억원대에 이를 수 있다.