서울 아파트값, 이재명 정부서 가장 빨리 올랐다

1987년 대통령 직선제 도입 이후 역대 9개 정부 가운데 이재명 정부에서 서울 아파트값이 연평균 기준으로 가장 빠르게 오른 것으로 나타났다.

개혁신당 정책연구기관 개혁연구원은 지난 13일 이 같은 내용을 담은 '역대 정부 38년의 아파트 시장' 보고서를 공개했다. 1988년 2월 노태우 정부 출범부터 지난달까지 38년 8개월 동안 9개 정부의 임기별 아파트 매매·전세·월세 가격과 전세 수급·매물을 KB주택가격동향과 한국부동산원 전국주택가격동향조사 자료로 같은 기준에서 비교했다. 보고서에는 이재명 정부의 비교 기간이 16개월로 짧아 연평균 상승률이 향후 가격 움직임에 따라 크게 바뀔 수 있다는 단서가 달렸다.

KB 아파트 가격지수 기준 임기 중 서울 아파트 매매가격 상승률은 △노태우 70.7% △문재인 62.2% △김대중 59.8% △노무현 56.6% △박근혜 10.4% △김영삼 2.0% △이명박 -3.1% △윤석열 -3.6% 순이었다. 서울 전세가격은 노태우(92.5%)·김대중(68.1%) 정부에서 가장 많이 올랐다.

이재명 정부 출범 뒤 16개월(2025년 6월~2026년 10월) 동안 서울 아파트 매매가격은 18.9%, 전세가격은 12.2% 올랐다. 연평균 매매 상승률은 13.9%로 9개 정부 가운데 가장 높다. 이재명 정부의 1년 6개월과 5년을 채운 정부들을 그대로 비교할 수 없어 16개월 동안 오른 18.9%를 1년 단위로 다시 계산한 수치다. 문재인 정부(10.2%)의 약 1.4배이고 누적 1위 노태우 정부(11.3%)보다 높다. 전세 9.0%는 노태우(14.0%)·김대중(10.9%) 정부 다음이다.

물가 상승분을 제외하면 1위가 바뀐다. 소비자물가로 나눈 실질 기준으로 서울 매매가격이 가장 많이 오른 정부는 문재인(47.2%)·김대중(41.9%)·노무현(35.9%) 정부 순이다. 명목 1위 노태우 정부는 임기 중 물가가 39.5% 올라 실질 상승률이 22.4%에 그친다. 이재명 정부는 임기 중 물가가 3.8% 올라 실질 상승률이 14.5%로 누적으로는 5위지만 연 단위로 환산하면 10.7%로 9개 정부 가운데 가장 높다. 서울 아파트의 실질 가격은 2021년 12월이 가장 높았고 지난달은 그보다 0.5% 낮다. 물가 상승분을 빼면 서울 집값이 역대 가장 비쌌던 2021년 말과 거의 같아졌다는 뜻이다.

보고서는 같은 정부도 통계에 따라 숫자가 다른 만큼 숫자를 읽을 때 유의해달라고 당부했다. 문재인 정부의 서울 매매가격 상승률은 KB 62.2%, 한국부동산원 25.8%로 2.4배 벌어진다. 가격 변화에는 금리와 공급 주기, 세계 경기, 이전 정부 시기에 정해진 정책의 시행 시점이 함께 작용한다며 정책별 효과는 따로 추정하지 않았다고 설명했다.

개혁연구원은 지난 11일에는 국토교통부 실거래 자료를 토대로 서울 아파트 전세가 월세로 바뀌는 속도가 빨라졌다는 보고서도 발간했다. 이 보고서에 따르면 이재명 정부 출범 뒤 16개월(2025년 6월~2026년 9월) 동안 서울 아파트 전세 거래는 한 달 평균 1만654건으로 출범 전 16개월(2024년 2월~2025년 5월)의 1만2421건보다 14.2% 적다.

전세와 월세를 합친 서울 아파트 임대차 계약 가운데 '월세 계약'(보증금 외에 월세를 조금이라도 내는 계약은 모두 월세로 분류) 비중은 해마다 1~9월 기준으로 2023년 41.7%, 2024년 41.7%, 2025년 43.7%, 2026년 51.1%로 3년 사이 9.4%포인트(P) 높아졌다. 지난 3월부터 9월까지 7개월 연속 월세가 절반을 넘었다.

월세화는 지난해 10·15 부동산 안정화 대책 뒤 더 빨라졌다. 3개월 평균으로 본 월세 비중은 △이재명 정부 출범 직전(2025년 3~5월) 42.7% △부동산 대책 직전(7~9월) 44.6% △대책 직후(2025년 11월~2026년 1월) 47.8% △최근(2026년 7~9월) 52.7%로 16개월 사이 10.0%P 높아졌다. 임대차 계약 가운데 월세가 절반 이상인 자치구는 서울 25개 구 중 5곳에서 17곳으로 늘어 3분의 2를 넘었다.

개혁연구원은 "전월세 안정화는 다주택자를 매수 세력으로 보는 프레임에서 벗어나 세입자 보호 의무를 지키는 임대인을 임대 공급자로 인정하는 데에서 시작해야 한다"고 강조했다. 구체적으로는 아파트를 사서 등록임대사업자가 되는 길을 다시 열어야 한다고 했다. 10년 이상 세를 놓고 임대료를 1년에 5% 넘게 올리지 않으며 보증금 반환보증에 가입하는 조건이다. 이 조건을 지키는 임대인에게는 토지거래허가구역 규제와 다주택자 대출 규제를 적용하지 말자고 개혁연구원은 제안했다.