11.42
0.52
12일 부동산 114에 따르면 2011년 이후 최근 5년간 공급한 서울 재개발·재건축 단지의 분양가(일반분양 기준)를 분석한 결과 강남3구는 3.3㎡당 평균 3471만원, 비강남권은 1745만원으로 조사됐다.
이는 지난 2009년 강남3구 재개발·재건축 평균 분양가 2728만원과 비교하면 5년 만에 27.3% 높아진 금액이다. 장기간 사업지연으로 금융비용은 늘어나고 조합 분담금을 최소화하기 위해 시장침체에도 분양가는 오름세를 기록한 것으로 보인다.
이런 현상은 지난해 하반기부터 강남3구 재개발·재건축 시장을 중심으로 온기가 돌자 분양을 앞둔 재개발·재건축 조합과 시행사가 애초 보수적으로 책정했던 분양가를 조정하려는 움직임이 활발해지면서 두드러졌다.
건설사들은 미분양 위험을 줄이기 위해 기존 분양가를 고수해 재개발·재건축 조합과 미묘한 신경전을 펼쳐 모습이 연출되기도 했다. 강남권은 아니지만 대림산업이 분양 중인 'e편한세상 신촌'은 분양가를 두고 갈등이 불거져 분양 일정이 지난달에서 이달로 연기되기도 했다.
그렇다면 건설사들은 어떻게 분양가를 책정할까. 방법은 크게 두 가지다. 주변 시세를 고려해 결정하는 비교사례법과 땅값·건축비에 적정한 이익을 붙이는 원가법 등으로 나뉜다. 통상 원가법을 기본으로 비교사례법을 적용한다.
일반적으로 분양원가를 구성하는 주요 요소인 건축비는 3.3㎡당 400만원 선이며 땅값이 40~50% 이상을 차지하는 것으로 알려졌다. 건축비는 직접공사비·간접공사비·설계비·감리비·부대비용 등 5개 항목을 합한 기본형 건축비가 기준이 된다.
분양원가의 또 따른 요소는 가산비용으로 아파트 복지 시설과 홈 네트워크, 기계환기설비 등을 건설할 때 드는 비용이다. 땅값과 건축비, 가산비용을 토대로 건설사는 이익을 극대화할 수 있도록 컨설팅업체를 통해 시장조사를 거쳐 최종 분양가를 산출한다.
국토교통부가 발표한 개별공시지가를 보면 2014년 서울 땅값은 전년보다 3.35%, 2013년도 2.86% 상승하는 등 19개월째 상승세를 기록했다. 같은 기간 분양가(닥터아파트 조사)는 지난해 3.3㎡당 평균 2019.7만원으로 전년 1800.9만원보다 12.1% 상승했다.
최근 2년간 분양가가 땅값보다 약 2배 더 오른 셈이다. 통상적으로 건설사들이 토지를 사들인 후 분양까지 수년이 걸린다는 점을 고려하면 실제 차이는 더 클 것으로 보인다.
한편 현재로서는 건설사의 분양원가 공개를 강제할 제도가 없어 엄청난 폭리를 취하고 있다는 의혹이 끊임없이 제기되는 실정이다. 업계 한 관계자는 이와 관련해 "분양가에 브랜드 가치와 자재 등을 고려하면 사실상 이윤은 5~10% 정도"라고 해명했다.