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14일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부와 함께 '관계기관 합동 가계부채 관리방향'을 발표했다. 주택담보대출 심사·사후관리 제도에 대한 구체적인 가이드라인은 대출자의 소득수준을 면밀히 살피고 분활상환을 원칙으로 하는 것이 핵심이다.
앞으로 은행은 대출자의 채무상환능력을 정확히 파악하기 위해 모든 주택대출 신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악한다. 소득증빙은 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득을 제출하는 것을 원칙으로 한다.
증빙소득으로 확인이 어려울 경우 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 신고소득 등을 활용하기로 했다.
또한 주택 구입 시 대출을 받으려면 원칙으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출을 갚아야 한다. 고객의 불편을 최소화하기 위해 집단대출, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 짧거나 명확한 상환계획이 있는 경우에는 예외 규정을 적용한다.
다음은 손병두 금융위원회 금융정책국장과 일문일답.
- 신규 주택담보대출에서 비거치식·분활상환 원칙을 적용하는 조건은.
크게 4 가지로 신규 주택구입용 대출, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 고부담대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외), 주담대 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우, 소득산정시 신고소득을 적용한 대출 등이다. 신규 주택담보대출의 고객 부담을 최소화하기 위해 집단대출, 상속·채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 은행이 불가피한 사정을 고려한 경우 등은 예외로 뒀다.
- 원금을 일부만 갚은 부분부할상환도 가능한가.
30년을 기준으로 대출만기를 감안해 부분상환할 원금을 정할 수 있다. 만약 10년 만기라면 원금의 3분의 1만(10년/30년) 분할상환하고 나머지는 만기 일시 상환할 수 있다. 변경된 주택담보대출 가이드라인은 대출금액을 증액하거나 거치기간을 연장하는 대출에도 적용된다.
- 대출자의 소득을 객관적으로 검토하는데 예외사항은
기본적으로 최저생계비 활용은 제한하지만 집단대출, 3000만원 이하 소액대출일 경우에는 해당 영업점장이 별도의 상환 재원 등을 확인한다는 조건 하에 제한적으로 사용한다. 우선적으로 대출자의 소득을 객관적으로 확인할 수 있는 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 소득증빙 자료를 검토한다. 증빙소득으로 확인이 어려운 경우에는 인정소득(국민연금·건강보험료 등)이나 신고소득(신용카드 사용액·매출액·임대소득 등)도 사용된다.
- 주택담보대출 취급 시 금리변동 가능성을 반영한 가산금리를 대출한도 산정에 한다는데.
가산금리는 실제 금리에 상승가능 금리를 더해 상승가능 DTI를 산출해 대출 방식이나 규모를 정하는 것으로 은행권은 상승가능 금리를 감안해 DTI를 산출하고 상승가능 DTI가 80%를 초과할 경우 고정금리 대출로 유도하거나 DTI 80% 이하로 대출규모를 안내할 방침이다.
또 신규 주담대에 대해 기타부채의 원리금상환액까지 고려한 DSR(총부채 원리금상환비율) 평가 시스템으로 도입한다. 소득 대비 총부채 원리금상환액이 은행에서 판단하는 적정 수준을 초과할 경우 은행 자체의 사후관리 대상으로 선정해 부실화 예방을 위한 모니터링을 강화할 계획이다.
- 대출자의 총부채상환능력은 어떻게 산정하는가.
주택담보대출 심사 시 상환능력은 대출 금액과 기타 대출의 이자상환액을 합산해 계산했지만 앞으로는 기타부채의 원리금상환액을 모두 합산한다. 기타부채는 자동차할부금을 포함해 금융권 대출이 모두 포함되고 대출심사 시 거절할 수 있는 사유는 아니며 대출 이후 사후관리용으로만 사용된다.
- 이번 가이드라인 시행으로 주택담보대출 한도가 줄어들 것으로 보는가.
가이드라인 시행으로 인해 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없지만 상승가능금리를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정될 수 있다.
변동금리 대출은 금리가 상승하면 차주가 상환해야 하는 금액도 높아진다. 때문에 변동금리 대출 차주에 대해 금리가 인상돼 이자부담이 증가하더라도 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지를 평가하기 위해 은행이 자체적으로 상승금리(스트레스금리)를 활용할 것이다. 즉 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가지 않는다.
