빅데이터·AI가 부동산 감정을? 빅밸류, '유사 감정평가행위' 검찰행

빅데이터, 인공지능(AI)을 이용해 아파트, 빌라 등의 담보가치를 자동으로 평가해주는 부동산서비스 '빅밸류'가 유사 감정평가행위를 해 검찰에 고발당했다.
한국감정평가사협회는 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’(이하 감정평가법) 제49조 제2호를 위반했다는 이유로 감정평가법인 빅밸류와 대표이사를 고발했다고 22일 밝혔다.

감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 산정해 결과를 가액으로 표시하는 행위를 뜻한다. 감정평가는 모든 자산의 경제적 가치를 결정해 각종 세금 부과의 기준이 되므로 국민 재산권과 국가경제에 미치는 영향이 매우 크다.


‘감정평가법’은 국토교통부 장관에게 신고한 감정평가사 또는 인가 받은 감정평가법인만 감정평가를 할 수 있도록 규정한다. 감정평가업자가 아닌 자가 감정평가 업무를 하면 왜곡된 가격정보의 제공으로 인해 부동산 거래 질서를 저해하는 등 사회 전체적으로 큰 피해를 발생시킬 수 있어서다. 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정한다.

이번에 고발된 빅밸류는 ‘감정평가법’에 따른 감정평가업자가 아님에도 연립·다세대주택 등에 대한 시세를 평가함으로써 감정평가행위를 지속적으로 반복했다는 게 협회의 주장이다. 협회는 이를 유사감정평가행위로 보고 빅밸류와 대표이사를 서울중앙지방검찰청에 고발했다.

AI를 이용한 자동산정 서비스는 실거래자료를 기반으로 하지만 실거래자료는 부실·허위신고 등으로 인해 데이터로서의 신뢰도가 낮고 입력정보가 부족하다는 지적이 지속적으로 제기됐다. 따라서 자동산정서비스로 산정된 가격이 금융기관의 담보대출 근거자료로 활용되는 것은 금융기관 부실로 이어질 수 있다는 게 협회의 주장.


영국과 네덜란드의 경우 자동산정 모형으로 산출된 결과물을 감정평가에 대한 참고자료 수준에서 활용한다.

김순구 협회 회장은 “자동산정 모형은 해외사례에서 확인된 것처럼 분명한 한계가 있다”며 “빅밸류에서 제공하는 자동산정서비스가 유사감정평가행위로서 국민에게 혼란을 줄 수 있는 점에서 이를 바로잡기 위해 고발했다”고 강조했다.

앞서 협회는 감정평가업자가 아닌 회계사, 공인중개사, 산양삼감정평가법인의 유사감정평가행위에 대해 고발한 바 있으며 법원은 모두 유죄를 선고한 바 있다.