1주택 중산층 세부담 완화 명분… 꺼지지 않은 불씨 '조세 형평' 논란

◆기사 게재 순서
(1) 다시 수술대 오른 '공시가격 정상화'… 새정부, 집값 올라도 '세부담' 낮춘다
(2) 1주택 중산층 세부담 완화 명분… 꺼지지 않은 불씨 '조세 형평' 논란
(3) 고가 단독주택·펜트하우스 등 오히려 세부담 약화… 보유세 통합, 대안될까
#. 2019년 서울 성동구 성수동 주상복합 '갤러리아포레'는 소위 '공시가격 오류 사태'를 겪었다. 아파트 2개동 230가구 전체의 공시가격이 한 번에 정정되는 일이 벌어진 것. 당시 갤러리아포레의 층과 방향에 따른 공시가격이 전년도와 달리 들쭉날쭉하게 산정되자 주민들의 항의로 재조사가 이뤄졌다. 이는 정부가 공인하고 각종 부동산 세금의 기준이 되는 공시가격에 대한 객관성·신뢰성을 떨어뜨린 사건으로 기록됐다. 이 일을 계기로 주택 공시가격 조사·산정을 담당하는 국토교통부 산하 공공기관 한국부동산원은 감정평가사 등 전문인력의 확충과 과학적 조사기법 도입, 심사 검증 강화 등을 통해 공시가격의 신뢰성을 높이는 데 주력하고 있다.

#. 올해 표준 단독주택 24만가구 가운데 공시가격이 가장 비싼 집은 서울 용산구 한남동에 소재한 이명희 신세계그룹 회장의 집으로 조사됐다. 해당 주택의 올 1월 1일 기준 공시가격은 311억원. 지난해(295억3000만원) 대비 5.32% 올랐다. 국토부에 따르면 올해 표준 단독주택 공시가격 상승률은 전국 7.36%, 서울 10.56%다. 초고가 단독주택의 공시가격 상승률이 서울은 물론 전국 평균보다 낮았던 셈이다. 만약 이 회장 명의의 다른 부동산 자산이 없다고 가정할 때 세액공제를 반영하지 않은 해당 주택의 보유세(재산세·종합부동산세)는 약 9억2300만원이다.


문재인 정부의 부동산 공시가격 현실화 로드맵은 '부동산 가격공시에 관한 법률'이 규정한 '적정가격' 대비 낮은 공시가격의 관행을 벗어나 조세 형평을 제고한다는 취지의 방안이었다. 공시제도 공정성의 핵심으로 지목된 부동산 유형 간 '가격 균형성'을 확보하기 위한 방안도 담겼다. 공동주택으로 분류되는 아파트·다세대주택(빌라), 단독주택, 토지 등 부동산 유형별로 현실화율(시세 대비 공시가격 비율) 차이가 큰 문제점을 개선하기 위해 토지 2028년, 공동주택 2030년, 단독주택 2035년까지 8~15년에 걸쳐 최종 현실화율을 90%로 올리는 목표를 세웠다.

새 정부가 추진하는 공시가격 로드맵의 개편 방향은 이 공시가격 목표율을 80%로 낮추고 목표 시점을 더 늦추는 방안이 거론된다. 대책이 발표된 2020년 당시 부동산 공시가격 현실화율을 보면 50~70% 수준인데, 특히 가격 산정이 어려운 단독주택의 경우 공산품같이 가격이 일률화된 아파트와 비교해 지나치게 낮다는 문제점이 있었다. 당초 공시가격 정상화의 취지가 조세 형평이란 점을 고려할 때 1주택자 서민·중산층이 부동산 시세 상승으로 인해 불가피하게 세부담이 증가한 것을 완화해주자는 목적과 다르게 공시가격 정상화 자체에 제동이 걸려선 안된다는 지적이 나온다.

공동주택 공시가격 상승률, 단독주택의 '3배'

문재인 정부의 공시가격 현실화 로드맵이 처음 적용된 2021년 부동산 유형별 공시가격은 단독주택(표준) 6.68%, 공동주택 19.05% 상승했다. 공시가격 상승은 팬데믹(세계적 전염병 대유행) 사태와 경기침체 우려 속에 글로벌 중앙은행들이 저금리를 유지하며 부동산가격이 급등한 영향이지만 정부의 공시가격 현실화 정책까지 맞물려 부동산 세금 상승이 더욱 체감된다는 지적이 잇따랐다. 올해 단독주택과 공동주택 공시가격 역시 각각 7.34%, 17.20% 상승했다.

2년에 걸쳐 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 단독주택의 2~3배 수준에 달했다. 공동주택의 경우 2005년 공시제도가 도입된 이래 가장 가파른 상승률이었다. 국토교통부가 올 4월 29일 공시한 2022년 공시가격 현실화율은 토지(표준지) 71.6%, 단독주택(표준) 57.9%, 공동주택 71.5% 등으로 나타났다. 지난해에는 각각 68.6%, 55.9%, 70.2% 수준으로 전체적으로 1~3%포인트 안팎 올랐지만 현실화율이 가장 낮은 단독주택의 경우 여전히 절반 수준인 50%대에 머물렀다.


이재순 호서대 벤처대학원 벤처경영학과 교수는 "문재인 정부 당시의 공시가격 로드맵에선 부동산 유형별·가격별 현실화율의 격차가 큰 문제점을 보완하는 차등화 방안이 있었다"며 "단순 비교는 어렵지만 단독주택과 공동주택의 균형성·형평성을 확보하는 것이 어렵기 때문에 고가 구간의 현실화를 더 빨리 달성하는 방안이 새 정부에서도 실행돼야 바람직하다"고 말했다. 이 교수는 "거래가 잘 이뤄지지 않는 고가 단독주택일 경우 시세를 산정하는 것이 여전히 어려운 만큼 공시가격 산정 과정의 오류를 줄이는 방법도 논의돼야 한다"고 덧붙였다.