양도세 면제 '상생임대인', 집주인 같을 때만 인정

임대차계약을 연장하면서 임대료를 5% 이하로 올린 임대인은 실거주하지 않아도 양도소득세를 면제받을 수 있는 '상생임대인' 대상이 확대됐다. 기존 1주택자에서 다주택자도 양도세 혜택을 받을 수 있게 됐다.

정부는 지난 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 '임대차시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 발표했다. 상생임대인 제도는 세입자 주거안정과 집주인의 세제 혜택을 강화하기 위해 지난 정부에서 도입됐다가, 새 정부가 혜택 대상을 확대한 것이다. 다만 예외 적용되는 부분도 있다.

지난해 말 정부는 상생임대인 제도를 도입하며 '신규·갱신계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인'으로 규정했다. 직전 계약은 기존 임대차계약이 존재하고 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우에 한정했다.

이와 함께 주택 매수 후 신규 체결한 임대차계약 및 주택 매수 시 승계받은 임대차계약을 제외했다. 임대차계약을 신규 체결하며 이전 계약 대비 5% 이내로 올리는 경우, 전세를 끼고 매수한 갭투자 후 신규 계약에서 5% 이내로 올린 경우 등은 상생임대인 여부가 모호하다는 지적이 제기됐다.

23일 머니투데이의 기획재정부 인용 보도에 따르면 상생임대인 여부를 가장 쉽게 판별할 수 있는 방법은 직전 계약과 5% 이내로 인상한 당해 계약의 임대인이 같은지 여부다. 임대인이 같은 경우 당해 계약 시 해당 임대인은 상생임대인 자격을 갖추게 된다. 이때 당해 계약은 2021년 12월 20일과 2024년 12월 31일 사이에 체결돼야 한다.

반대로 직전 계약과 당해 계약의 임대인이 다를 경우 이전 계약 대비 5% 이내 상승해도 상생임대인이 될 수 없다. 직전 계약과 당해 계약의 '임차인'은 달라져도 상관이 없다.

가령 A씨가 2021년 10월 전세를 끼고 매입한 집의 기존 전세계약이 오는 10월 만료될 경우, A씨가 기존 임차인과 전세계약을 하며 이전 계약 대비 보증금을 5% 이내로 올려도 상생임대인이 될 수 없다. 보증금 비교 대상이 되는 직전 계약의 임대인과 당해 계약의 임대인(A씨)이 다른 사람이기 때문이다.

기존 임차인이 전세 만기에 맞춰 퇴거하고 10월에 A씨가 새로운 임차인을 들이면서 5% 룰을 지킨다면 어떨까. 이 경우 역시 상생임대인이 될 수 없다. 임차인의 변경은 상생임대인 조건에 아무런 영향을 주지 않는다.

이 상황에서 A씨가 상생임대인 혜택을 받으려면 당해 계약이 아닌 다음 계약에서 5% 룰을 지켜야 한다. 즉 2022년 10월에 전세계약을 맺고 2024년 10월 이전 계약 대비 5% 룰을 준수하면 된다. 2026년 10월 임차인 퇴거 후 A씨가 해당 주택을 매도하게 되면 '2년 거주' 요건을 갖추지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이 같이 상생임대인 혜택을 한정한 것은 갭투자를 부추길 수 있다는 우려 때문이다. 기재부 관계자는 "전세를 끼고 주택을 취득한 경우 갭투자에 해당하는데 이때 상생임대인 혜택을 주면 갭투자를 유도하는 구조가 될 수 있다"고 설명했다.

신축 아파트 전세 세입자를 구할 경우 상생임대인이 될 수 있는 시기는 신규 계약이 만기된 2년 후 재계약이나 신규계약을 맺는 때다. 이때 5% 룰을 지킨다면 그 시점에 상생임대인으로 인정받을 수 있다.

현시점에 갭투자를 해도 기존 계약이 2022년 12월 31일 전 만기된다면 상생임대인이 가능하다. 만기와 동시에 계약을 체결하고 2년 후 제도 시행 시점인 2024년 12월 31일 전 5% 룰을 준수하면 된다. 그러나 기존 계약이 2023년 만기되는 경우 만기 시점에 계약하고 이후의 두 번째 계약 시점은 제도 기한을 넘긴 2025년이 되므로 5% 룰을 지켜도 혜택을 받을 수 없다.